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Abrir el siguiente local sin sustos.

Lo que hay que mirar antes de firmar, la licencia que condiciona todo, la salida de humos, el orden de la apertura y lo que multa si se olvida. Aprendido abriendo nuestros propios locales en la Comunidad de Madrid, con arquitectos y técnicos de licencias.

Antes de mirar locales

Abrir otro no arregla el que no te sale: lo multiplica.

El primer filtro no es el local: es el modelo. Inversión, colchón de arranque, punto muerto y payback por formato, con el listón puesto en tu peor local actual, no en el mejor. Y la cuenta de salir hecha antes de firmar: lo que queda de contrato, indemnizaciones, traspaso o desmontaje.

1El modelo aguantaSi no funciona en el local que hoy da el peor número, todavía no es un modelo: es un local que va bien.

2El dinero encajaSeis vías para financiarlo, y cada una se paga distinto. Compáralas.

3El sitio pasa el filtroLicencia, humos, zona acústica, estatutos y superficie, antes de enamorarte del local.

La decisión que condiciona todo

Qué licencia necesitas.

En Madrid capital se distingue entre comercio alimentario y actividad recreativa (bar, cafetería o restaurante). Elegir mal obliga a rehacer el proyecto.

	Comercio alimentario	Recreativa: bar o restaurante
Zona de protección acústica (ZPAE)	No le afecta	Sujeta a limitacionespuede estar vetada
Consumo en el local	Barra de degustaciónmesas altas sin asientos	Sala con asientos
Baño	Accesible ampliosi hay degustación; solo take away, el de empleados	De clientes
Ventilación	—	RITEpor encima de 70 m² puede pedir recuperador de calor
Horario	Libre	El de la licenciasi no lo trae, se asume el de cafetería

Fuera de Madrid capital no todos los municipios hacen esta distinción: pregúntalo al ayuntamiento antes de diseñar.

Cafetería no es restaurante. Una licencia de cafetería cubre bebidas y poca cocina. Meter freidoras, planchas y fuegos es un cambio de actividad, con nuevos requisitos ambientales, de seguridad, salubridad y accesibilidad. Si vas a cocinar, busca restaurante o tramita la modificación de actividad.

El filtro del local

Cinco banderas antes de visitar.

Zona acústicavisor urbanísticoMira si la calle está en una ZPAE o ZAP. En zona protegida, una actividad recreativa nueva puede estar vetada, y te pedirán vestíbulo acústico en las entradas.

Salida de humosexclusiva y legalizadaSi hace falta y no hay, o no está legalizada, el local cambia de precio o se descarta. Sin chimenea legalizada, no se oferta.

Estatutos de la comunidadantes de firmarPueden prohibir actividades. Se piden y se leen antes, no después.

Superficie y plantasmás de 80 m² · dos alturasPor encima de 80 m² la obra se dispara. Con dos alturas, cocina y office no caben en la misma planta.

Antecedenteslicencia y planos selladosLos pide la entidad colaboradora cuando ya has empezado. Si no aparecen planos, te quedas sin justificar lo que había. Pídelos antes de firmar.

Los papeles del local

Que todo esté en regla antes de firmar.

Un local barato con los papeles mal sale caro. Antes de ofertar, pide y revisa cada uno de estos, con un técnico al lado.

Licenciavigente, actualizada o revisadaQue sea de la actividad que vas a hacer y que la haya revisado un técnico de licencias. Si es antigua, que te diga qué pasaría si te obligan a actualizarla.

Proyecto eléctricolegalizado y registradoBoletín e instalación registrada, con la potencia que necesita tu maquinaria. Y la inspección periódica de baja tensión favorable: el certificado del instalador no la sustituye.

Clima y ventilaciónregistro de industriaQue la máquina esté registrada y cumpla. Si no hay papeles, cuenta con presupuestarla nueva.

Salida de humoslegalizadaQue figure en la licencia y sepas cuál es el tubo legalizado si hay más de uno.

Planos y antecedentesselladosLos de la actividad anterior. Sin ellos no justificas lo que había.

Protección contra incendios y campanamantenimientos al díaRevisiones de extintores y extinción, y contrato de limpieza de campana y conductos.

Traspasos

Heredar una licencia tiene letra pequeña.

El cambio de titular permite operar tal cual y no trae visita del ayuntamiento. Pero una inspección puede obligarte a actualizar la licencia a la normativa actual, y eso puede cerrar un local pequeño. El análisis se hace pensando en ese peor caso.

Lo que la licencia vieja congela

El aforo y la superficie de público no se pueden aumentar. La maquinaria que puede haber es la que lista la licencia. El baño adaptado puede evitarse justificando que los aseos siguen donde estaban, para lo que hacen falta los planos aprobados. Si actualizar es inviable, la salida suele ser volver a las condiciones de la licencia original.

Fachada protegida y terraza

Con fachada protegida: color unificado con el edificio, huecos a la altura del portal y nada de máquinas de clima en fachada. Lo que toca fachada va por licencia, no por declaración responsable, y puede pasar por la comisión de patrimonio. La autorización de terraza antigua puede tener que actualizarse a la ordenanza actual y quedarse solo frente a tu fachada.

Sanidad sí inspecciona

Cuarto de basuras aislado de vestuarios y cocina, y lavamanos de accionamiento no manual junto a la manipulación de alimentos.

Obra

Lo que no se negocia.

Chimenea1 m por encima · radio de 15 mExclusiva del local, 1 m por encima de cualquier elemento en 15 m a la redonda. Sectorización EI120 en edificio cerrado, EI30 cerca de ventanas o balcones. El tubo es caro: la distribución se diseña para usar los menos metros posibles.

Cuarto de basuras y baño de empleadossiempreObligatorios en cualquier actividad alimentaria, aunque sea solo take away.

Almacénmínimo el 10 % de la superficieY cuenta con él antes de repartir la sala.

Accesibilidaditinerario de 1,2 m libresCondiciona dónde caben las mesas.

Potenciaslistado de maquinariaEl proyecto necesita la potencia de cada máquina. Si no llega, acometida nueva.

Fuera del presupuesto de obrase contrata aparteEl motor y la extinción de la campana, y en Madrid capital la entidad colaboradora urbanística.

El orden

La secuencia de una apertura.

Primero lo que más tarda y no depende de ti.

Antes de firmarMedición acústica del local tal como está.Dimensiona lo que hay que tocar en el techo, y el ayuntamiento la pide igual. Necesita acceso a la vivienda de encima: páctalo con la propiedad.

ProyectoEncaje de distribución y proyecto de ejecución.El presupuesto declarado es la base de las tasas: tiene que coincidir con lo que se ejecuta, sin inflarlo.

Para empezar la obraDeclaración responsable presentada y tasas pagadas.En Madrid capital la tramita y verifica una entidad colaboradora urbanística, que es un coste aparte. Al acabar, el ayuntamiento inspecciona y, si sale bien, vale como licencia de funcionamiento.

Antes de abrirRegistro de instalaciones, lo primero.Boletín eléctrico y registro de industria del clima, que es lo que más tarda. Además: seguro de responsabilidad civil, contrato de limpieza de campana y conductos cada seis meses, certificado acústico final, plan de protección contra incendios y comunicación de fin de obra e inicio de actividad.

Después de abrir

Lo que multa si se olvida.

Inspección periódica de baja tensiónpor un organismo de controlEl certificado del instalador no la sustituye, y no tenerla favorable se sanciona.

Registro de empresas alimentariasComunidad de MadridObligatorio para restaurantes, bares, dark kitchens y delivery (Decreto 26/2026). Los locales ya abiertos, antes de que acabe marzo de 2027; los nuevos, al abrir.

Mantenimientoscampana y protección contra incendiosLimpieza de campana semestral y revisiones de extintores y extinción, con su papel en el local.

El contrato

Lo que se negocia antes de firmar.

Traspaso y carenciaPide cero traspaso y meses de carencia para la obra. En centro comercial, además, renta variable y duración por tramos con penalización si sales antes.

Licencia como condiciónQue la licencia, o su viabilidad, sea condición suspensiva del contrato.

Accesos durante la obraZonas comunes y vivienda de encima, garantizados por la propiedad. Sin ese acceso no hay medición acústica.

«Obras menores»No tiene definición en el planeamiento de Madrid. Si la obra va a ser integral, déjalo escrito.

Nada de esto sustituye al técnico. Ante la duda sobre una licencia heredada o sobre humos, manda el arquitecto del proyecto. Lo que contamos aquí es lo que nos ha tocado aprender y pagar, para que llegues a esa conversación con las preguntas correctas.

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